چرا مال سازی در ایران تهدید است؟

Home / آرشیو مطالب / چرا مال سازی در ایران تهدید است؟

چرا مال سازی در ایران تهدید است؟

توسط
در آرشیو مطالب

کارشناسان شهری معتقدند: نبود هدایت و برنامه ریزی در جانمایی مجتمع های تجاری ، ایده مفید مال سازی برای پاسخگویی به نیاز شهروندان را به تهدیدی برای شهر تهران تبدیل کرده است. رشد قارچ گونه مال سازی در شهر تهران در چند سال اخیر وضعیت نگران کننده ای را برای افق پنج سال آینده پایتخت ترسیم کرده است. بر اساس مطالعاتی که در خصوص یکی از پروژه های در دست طراحی نزدیک یک سال پیش صورت گرفته است، تنها در شش منطقه از مناطق تهران، و با بررسی تنها 35 مال با شرایط خاص مورد نظر که تا آن زمان مجوز ساخت داشتند، نزدیک به دو میلیون متر مربع در پنج سال آینده به فضای تجاری این مناطق افزوده می شود.

مطابق با الگوهای تجربه شده در کشورهای توسعه یافته دنیا در زمینه ساخت مجتمع های تجاری، مال سازی، یک پاسخ خوب به نیازهای مختلف جامعه است. ساخته شدن یک شاپینگ مال خوب، دستاوردهای مختلف و متعدد آن هم از ابعاد مختلف دارد. وقتی یک مال ساخته میشود، هزاران و میلیون ها نفر در طول سال بازدید کننده دارد. غیر از آنکه پروژه های ساختمانی بسیار اشتغال زا است، در مورد یک مال، صدها شغل حتی بعد از پایان عملیات ساختمانی ایجاد شده و سالها به حیات خود ادامه میدهد. گردش مالی ای که در یک مال اتفاق می افتد، گردشی دائمی و چشم گیر است و از دستاوردهای اقتصادی مستقیم آن که بگذریم، وجود مال ها می تواند به رونق تولید نیز کمک کند.

از این رو اگرچه در ایران هنوز جای خالی مالهای زیادی احساس می شود اما به شرط آنکه مالهایی که در دست ساخت هستند، مالهای مناسبی باشند و مناسب بودن یک مال، از عوامل مختلفی پیروی میکند که متاسفانه در ایران نادیده گرفته می شود. به گفته کارشناسان شهری تب ساخت «شاپینگ مال» در ایران اگر درست هدایت و برنامه ریزی نشود تبدیل به یک سونامی می شود که  همه چیز را ویران و نابود می کند.

براساس مطالعات انجام شده از الگوی های موفق مال سازی در دنیا، مهمترین مسائل در موفقیت یک مال، مکان مناسب آن است. اما در شهرهای مختلف کشور، شاهد آن هستیم که مناسب بودن مکان یک مال از حیث های مختلف نادیده گرفته میشود. مثلا، توجه به حجم ترافیکی که رفت و آمد یه یک مال ایجاد می کند حائز اهمیت بسیار زیاد است. اما به راحتی مجوز ساخت مال های بزرگ در کوچه و خیایانهایی که هم اکنون هم با معضل ترافیک مواجه هستند، صادر میشود! یا آنکه اگر یک مال در نقطه ایی عملکرد مناسبی داشت، به صورت قارچ گونه و افراطی در همسایگی همان مال، مجوز احداث مالهای متعدد دیگر آنقدر صادر میشود که مطمئنا پس از بهره برداری همه آنها، همان مال اولی هم دیگر نمیتواند عملکرد خوب خود را ادامه دهد.

این در حالی است که شهرداری ها، از تمام مالهای در دست ساخت، حتی اگر ساخت آن مال به پایان نرسد، درآمد هنگفتی را برای خود ایجاد کرده است که در رده درآمدهای ناپایدار شهری محسوب می شود. از این رو اخیرا شورای شهر تهران به شهرداری پیشنهاد کرده است تا به جای فروش پروژه های شهری به اجاره داری آنها بپردازد. اما مالکان پروژه های شهری به ویژه شاپینگ مال تمایل چندانی به این امر ندارند.

حامد ذاکرحسین یکی از افرادی که تجربه ساخت چندین پروژه مال سازی را دارد سه دلیل عمده را برای شیوع فروش مال ها ذکر می کند.

او می گوید: یکی از دلایل این موضوع  بحث نرخ سود بانکی است که در ایران وجود دارد؛ از آنجاکه هزینه نگه داشتن پول در ایران نبست به کشورهای پیشرفته خیلی بیشتر است، کسی که شاپینگ‌مال را میسازد مجبور است درصد خیلی زیادی از سرمایه‌ای را که گذاشته را سریع‌تر برگرداند بنابراین مجبور است به فروش یا پیش‌فروش واحدهای تجاری مجتمع روی آورد.

او ادامه می دهد: علاوه بر این عوارض تجاری که رایج شده است شهرداریها برای اعطای مجوز ساخت بنای تجاری طلب میکنند، مزید علت شده است. یعنی هزینه ی ساخت بالا میرود، لذا هزینه پول و سرمایه افزایش می یابد، لذا قدرت سرمایه گذار به شدت کاهش میباید و او چاره ایی ندارد که در کوتاه مدت حجم بیشتر سرمایه گذاری انجام شده را بازگرداند. که مهمترین کانال این بازگشت، فروش است که به صورت نقد و یکجا حجم زیادی از سرمایه باز میگردد. بنا براین شاهد هستیم که منافع بلند مدتی که بهره بسیار بالایی را برای شهروندان هم تضمین میکند، (به علت امکان مدیریت یکچارچه بر مالها و سایر علل) به ناگاه فدای منافع کوتاه مدتی میشود که منافع بیشتر آن برای سیستم بانکی و شهرداری ها است.

او اضافه می کند: از طرف دیگر قوانین هم به کمک سازندگان مال نیامده اند. مثلا یک راه کار آن بود که متراژ مال ها و نه واحدهای تجاری آنها، به شهروندان فروخته شود تا تامین مالی صورت گیرد. بنا براین فردی می توانست مثلا سه متر از یک مال را بخرد. آن هم بدون نیاز به داشتن سرمایه ایی میلیاردی، بعد از افزایش قیمت ملک، از محل اجاره و مشارکت در فروش برندها، و از تمامی بسترهای درآمدزای مال ها بهره مند شود. اما این بر خلاف قوانین فعلی کشوراست.

منبع: معماری نیوز

مطالب پیشنهادی

نظر خود را با ما در میان بگذارید

Contact Us

We're not around right now. But you can send us an email and we'll get back to you, asap.

Not readable? Change text. captcha txt

Start typing and press Enter to search

money-construction-abstract-d-illustration-cranes-building-big-banknote-50771114Profit-Risk-Loss